Mietrecht

Über die Hälfte der Deutschen wohnt zur Miete – mehr, als in jedem anderen europäischen Land. Oftmals kommt es zum Streit zwischen Mieter und Vermieter. Besonders für Wohnraum hat der Gesetzgeber zahlreiche Vorschriften geschaffen, um Mieter zu schützen. Dadurch wird dieser Bereich jedoch zunehmend kompliziert.

Es ist nicht immer leicht, hier den Überblick zu behalten. Auch im Bereich gewerblicher Mietverhältnisse kommt es zu Unstimmigkeiten zwischen Vermieter und Mieter. Hier kann guter Rat viel Ärger ersparen.

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Inhalt

Mietvertrag

Der Mietvertrag ist die Grundlage eines jeden Mietverhältnisses. Das Gesetz schreibt keine bestimmte Form für den Vertrag vor, es gelten also auch mündlich geschlossene Verträge. Aus Gründen der Beweissicherheit empfehlen wir aber dringend, einen schriftlichen Vertrag zu schließen.

Bei Mietverhältnissen über Wohnraum werden in der Praxis oft vorformulierte Verträge genutzt, die die Vermieter bei Vereinen und Verbänden erhalten. Diese enthalten zahlreiche Klauseln, welche die Einzelheiten des Mietverhältnisses formularmäßig regeln.

In aller Regel handelt es sich bei den Klauseln um allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB), die daher auch den gesetzlichen Anforderungen entsprechen müssen. Das bedeutet insbesondere, dass sie den Mieter nicht unangemessen benachteiligen dürfen. Im Laufe der Zeit hat sich hier eine umfangreiche Kasuistik herausgebildet.

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Mängel

Der Vermieter muss die Mietsache – also die Wohnung oder den Gewerberaum – in einem mangelfreien Zustand überlassen und ist auch verantwortlich dafür, die Mietsache in diesem Zustand zu erhalten. Im Einzelnen kann diese Pflicht jedenfalls zu einem Teil auf den Mieter verlagert werden. Hier ist zu prüfen, ob die jeweilige Vertragsklausel wirksam ist.

Wenn die Sache einen Mangel hat, wird die Miete gemindert. Allerdings nur in dem Umfang, wie durch den Mangel die Nutzbarkeit eingeschränkt ist. Der Mieter muss dann nur eine geringere, bei gravierenden Mängeln auch gar keine Miete zahlen. Damit hat der Mieter ein wirksames Mittel, um Druck auf den Vermieter auszuüben. Aber Vorsicht: Wird zu viel oder unberechtigt gemindert, kann man leicht mit der Miete in Rückstand geraten mit der Folge, dass der Vermieter kündigen darf.

In welcher Höhe gemindert wird, ist eine Frage des Einzelfalles. Zu allen denkbaren Fragen wie Lärm, Schimmel, funktionsunfähigen Heizungen und vielem anderen mehr gibt es eine Vielzahl von Urteilen. Wir helfen Ihnen, hier den Durchblick zu behalten und das Richtige zu tun.

Kündigung, Räumungsklage

Ist der Mieter mit 2 Monatsmieten im Rückstand, darf der Vermieter kündigen. Auch andere Gründe können zur Kündigung berechtigen, etwa wenn der Mieter sich schwerwiegend daneben benimmt und die Nachbarschaft stört. Auch wenn der Vermieter Eigenbedarf hat, also die Wohnung für sich selbst oder für nahe Angehörige benötigt.

Wenn wirksam gekündigt wurde, muss der Mieter die Mietsache zurückgeben. Das Mietobjekt muss also geräumt werden. Dazu ist der Mieter nur verpflichtet, wenn die Kündigung auch wirksam war. Gerade bei Wohnraum gibt es hier oft unterschiedliche Auffassungen. Der Mieter kann beispielsweise die fehlenden Mietzahlungen nachholen oder den behaupteten Eigenbedarf des Vermieters in Zweifel ziehen.

Wenn Sie eine Kündigung erhalten, sollten Sie sich auf jeden Fall über Ihre Möglichkeiten beraten lassen. Als Mieter kann man den Rechtsweg beschreiten und die (Un-)Wirksamkeit der Kündigung gerichtlich prüfen lassen. Ist die Kündigung wirksam und der Mieter zieht nicht aus, kann auf Räumung geklagt werden und, bei Obsiegen des Vermieters, die Räumung mithilfe des Gerichtsvollziehers durchgesetzt werden.

Nebenkosten

Für häufigen Streit sorgt das Thema „Nebenkosten“. Vermieter haben grundsätzlich das Recht, bestimmte Nebenkosten auf die Mieter umzulegen. Das betrifft häufig z. B. Heizkosten, die Gebäudeversicherung oder die Kosten der Abfallentsorgung.

Die Nebenkosten müssen dann spätestens am Ende des Folgejahres schriftlich vom Mieter verlangt werden. Hier kommt es oft zu Unstimmigkeiten, insbesondere wenn der Mieter die Kosten nicht nachvollziehen kann. Die Frage, ob bestimmte Kosten überhaupt umgelegt werde dürfen, die Höhe und der Abrechnungsmaßstab lassen sich überprüfen.

Modernisierungen

Während die Instandhaltung der Mietsache grundsätzlich vom Vermieter zu leisten ist bzw. nur in gewissem Umfang auf den Mieter verlagert werden darf, kann der Mieter an den Kosten für Modernisierungsmaßnahme beteiligt werden. Das betrifft z. B. die Wärmedämmung, den Einbau neuer Heizungen oder den Anbau eines Balkons.

Wenn Sie von einer Modernisierungsmaßnahme betroffen sind, kann sich eine rechtliche Prüfung anbieten. Das Gesetz legt fest, ob und in welchem Umfang Mieter an den Kosten zu beteiligen sind. Außerdem muss der Mieter in geeigneter Form informiert werden. Das gilt auch für die Frage, ob die Modernisierung überhaupt geduldet werden muss.

Während der Durchführung der Arbeiten kann übrigens oft gemindert werden, wenn die Wohnung wegen der Bauarbeiten nur eingeschränkt oder gar nicht genutzt werden kann.